住宅ローン 審査

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なお、借り換えについては、住宅ローン 借り換え 審査基準ページで詳細に
説明しています。

またリフォームローンについては、リフォームローン 審査ページにて詳細を
説明しています。



住宅ローン 審査とは?

本サイトでは、住宅ローンの審査を通過可能な方に一人でも多く本審査を通過していただくために、さまざまな情報をご提供いたします。

住宅ローンの審査基準から、金利・シュミレーション・本審査のためのノウハウをご説明しますが、住宅ローンの審査を突破するために一番大切なことは、実はそれではないのです。

知らない方も多いのですが、住宅ローンを突破するために最も大切なことは、
候補が複数ある場合でも、『審査が最も通りそうなところから順番に申込む!』
ことなのです。なぜそうする必要があるのでしょうか?



審査はいつから始まるのか!?

たとえば、不幸にも1つ目に申込んだ金融機関の審査に落ちて別の金融機関に申込むとします。その時に必ず訊かれる質問は、
「他の金融機関には申込みましたか? 審査は通りましたか?」
あたかも雑談のように尋ねられますが、実はこの質問から審査が始まっています。

銀行は独自であなたの返済能力を審査するわけですが、そうは言いながらも参考情報として他行の審査結果を必ず考慮に入れます。
つまり、審査に落ちれば落ちるほどますます審査に通らなくなるのです

従って、審査にすごく自信のある方は除いて、
「借入条件が有利な銀行」よりも「審査に通りそうな銀行」
から順番に申し込んでいくのが審査を突破するための重要な戦略になります。



銀行のローンが通らなくても諦めない!

またこれも知らない方が意外と多いのですが、 銀行が独自に提供しているローンよりもフラット35の方が一般に審査が穏やかです。

物件が「技術基準」という基準をクリアしていることが融資の条件になりますが、
契約社員や派遣社員、個人事業主など、民間の金融機関が「収入が不安定」と見なしがちな方でも利用しやすくなっています。

フラット35は一部の銀行が窓口になって販売しているのですが、
販売する銀行によって金利や諸費用が異なります

フラット35は、
 ・SBIモーゲージ(4年連続取扱量No.1)
  ⇒住宅本舗の一括審査申し込みサービスから申込み可能かどうかを判断できます。
 ・楽天銀行
が金利が低く人気です。

長期の固定金利の商品のみとなりますが、審査通貨を優先したい方はフラット35を
一考する価値があります。



住宅ローンの審査

それでは、国内の銀行の一般的な審査基準を列挙します。複数の項目がありますが、ざっと把握していただければ結構です。

年収

これはまぁ当然と言えば当然ですが、現在の年収が一番大きな審査基準となります。
参考までに、年収に対しての大まかな返済額の比率を上げておきます。

400万円未満 30%以下
400万円以上800万円未満 36%以下
800万円以上 39%以下
 ポイント
今人気のネットバンクの収入の条件は、新生銀行が年収300万円、ソニー銀行が年収400万円以上となています。 都銀では、りそな銀行が年収100万円以上との記載がありますが、三菱東京UFJや三井住友などのメガバンクは申込条件に年収制限の記載はありません。他の条件が同じであればネットバンク系よりも厳しいと考えてよいでしょう。


勤務している会社

会社自体の規模、歴史から、経営状況まで。自営業者・フリーランス・契約社員・派遣社員などは、審査が厳しくなります。一方、国家公務員・一部上場企業など、安定性の高い会社は審査もかなり柔軟といえます。


勤続年数

最低3年、できれば5年以上あるほうが、好ましいです。ただ最近の住宅ローン会社であれば、キャリアアップの転職と考えることにより、この審査基準は軽くすることも可能です。

 ポイント

年収と同じで金融機関によって違いがあります。たとえば新生銀行は就業2年以上になっているのに対して、ソニー銀行をはじめとして「勤続年数に関する明確な規定」がない金融機関が多いですが、明確に規定がないからといって審査が緩いというわけではありません。

 ポイント
「年収や勤務先、勤続年数の関係で銀行ローンの審査に通らない!」という方にはフラット35に挑戦してみるのも手です。フラット35は元来収入が不安定な方への住宅ローンを提供する意味合いが強かったため、年収や勤続年数に関する制限はほとんどありません。フラット35は銀行のローンと比較すると物件の評価に重きを置いている側面があります。


現在の住居

自分・もしくは親の持ち家か、借家か。
自分、もしくは親の持ち家だといざとなったときの資産と見れるので、
評価は高くなります。


現在のローン状況

リボルビング払いやクレジットカードのローン、オートローンなどの借り入れ状況を調査します。嘘をついても 必ずばれますので、正直に申告しましょう。
常識的な範囲内なら問題はありません。あまり借り入れが多いと、借り入れられる金額が下がったり、場合によっては審査が通過しなくなります。


サラ金やカードローンを利用したことがあるか?

現在ではなくても、過去にそういった使用歴があるかということです。
これも5年以内であれば、調べれば分かりますので、正直に申告しましょう。


クレジットカード保有枚数

クレジットカードは、あまり多く持っていると好ましくありません。これは、クレジットカードにはキャッシング枠があり、そのキャッシング枠分を将来借りる可能性があるためです。

ただ、昨今はビデオレンタルの会員になるだけでも、クレジットカードが付いてくる時代ですので、以前よりこの審査基準は緩和されているようです。


年齢

銀行としては定年までに返済して欲しいですから、返済を完了する時期を60〜65才に見立てたローン構成となります。現在30才であれば、30年ローンということです。



最後に

大まかに上記のような審査基準の住宅ローンが多いです。どれか一つでも上記の審査基準に引っかかったらダメ、という話ではありません。しかしできるだけ、住宅ローンを通すためには、上記の審査基準をクリアしている必要があります。とはいうものの、すべてをクリアされている方は、ほとんどいないでしょう。

日本の今までの金融機関ですと、どうしても何かあった時の保障を求めるため、審査が厳しくなってしまいます。ただ最近の住宅ローンでは、かなり柔軟に審査を対応できる会社もあります。



豆知識

返済について

車の購入や住宅ローンに生活費、急な出費や予定外の出費と生活する上で何かとお金がかかるるものです。 マイホーム購入は一生に一度の大きな買い物。
毎月の返済額にボーナスプラス返済など、ローンを組むと長い期間の支払が始まります。

    住宅ローンを選ぶ際にはポイントになる点
  •  金利重視で返済するか。
  •  返済期間に焦点を合わせるか。
  •  毎月の支払額が重要か。
どれをポイントにしても損をしないようにしたいものです。
金利が低い変動金利とか、元利均等タイプのローンは、なかなか元金が減らない。
つまり元々借りてる借金が減らないのが特徴です。

金利重視タイプで、金利と元金のバランスを取りながら毎月の返済額を決めるから、
世の金利が上がった時には金利部分が大きくなってしまい、元金自体が全く減らない。
金利も元金に対しての計算なので、金利ばかりを支払っているような感じになります。

このタイプでも5年や10年、金利が据え置きされるものもあります。
変動せず同じ金利ならば、少しずつお金貯めることができるので、
金利の見直し時期で繰り上げ返済や借り換えを考えたほうがいいかもしれません。

実際に住宅ローンを組んで支払いを続けるうちに、金利が大きいことに気づき、
途中で返済方法を見直す方も多いと聞きます。


繰り上げ返済

低金利時代の現在、繰り上げ返済をする方も増え、多くの金融機関でも住宅ローンの借り換え商品を揃えてあります。
ローンを借り換えすることにより、月々の支払金額を減らすことが出来、貯蓄も増え、それを返済金額へ回して元金を減らすことも可能なのです。


金利について

住宅ローンのことについて調べていて気づくことは
 住宅ローンというのは、借金ができる
 返済は借入金+利息
マイホーム購入は、年収以上の借金を背負って手に入れることなのです。
それだけ高額な買い物なので、利息も桁違いです。
ローンを組んだ時につく利息、利率が金利ですが、この金利はやっぱり少ないにこしたことはありません。

住宅ローンの金利には大まかに3種類。その中から各自選択していきます。
 固定金利型
 変動金利型
 全期間固定金利型

固定金利が2つありますが・・・。固定金利型は固定とは言っていても、
5年や10年の一定期間だけ固定型で、あとは変動型に以降するもの。

全期間固定型というのは、
その名の通り返済する全期間にわたって金利が変わらないものなのです。
なので、返済計画も立てやすく金利変動にも左右されません。

金利がずっと固定されている全期間固定型にもデメリットがあります。
金利設定が高い。
金利が変動しない代わりに最初から金利が高くなっているのです。

一方変動金利はと言うと、金利が比較的低い。
変動金利を選ぶ人が多いと聞きますが、やはりこのあたりがポイントになるのでしょう。 でも、この変動金利にもデメリットはあります。

世の中の金利状況の影響を直接受けるため、低金利の時ならいいのですが、
金利が高くなると返済額が増えていき元金がなかなか減らない。
ということになってしまいます。

返済に困ることなく、ゆとりある暮らしをするためにも、まずは、
『どのタイプの金利にするべきか。』ということを決めておいた方がよさそうですね。





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